賃貸不動産経営に伴うトラブル

「不動産経営でトラブルになった!」と言っても場合によって、弁護士、司法書士、不動産鑑定士、FP、宅建、などそれぞれの分野の専門家が必要になり、様々な分野の法律が関わってきます。
これを全てお客様自身で対応しようと思いますと、とても大変なことになります。
しかし弊社にお任せ頂ければ、弊社を窓口として全ての手続きが可能になります。
賃貸不動産経営に精通したスペシャリストにお任せください!

賃料(家賃)滞納者への対応

行うべき対応としては、賃借人に電話連絡をする、訪問する、手紙を送る、連帯保証人に連絡する等、様々なものが考えられますが、重要なのは賃借人の性格、人となりに応じてこれらの方法の中から最も効果的だと思われる方法を選択することです。

通常であれば、賃借人に電話連絡をするという方法が最も効果が高いといえますが、普段から賃借人と顔を合わせていて電話ではいいづらい場合には、メモ書きをポストに入れておく等の方法でも構いません。

督促をするというのはあまり気持ちのよいものではありませんし、すぐには行動しづらい印象があるかもしれませんが、家賃滞納の初期 段階では、冒頭に「行き違いがあれば申し訳ありませんが・・」と一言そえればいい出しやすくもなり、感情的なトラブルにも発展しにくくなります。

立退・建物明渡請求

「賃借人が家賃を払ってくれない」「家賃滞納を理由に賃貸借契約を解除したが、賃借人が立ち退いてくれない」
このような話をよく伺います。

家賃滞納があった場合、すぐに法的手続きに着手しなかった結果、ずるずると家賃を滞納し、結果として建物明渡請求訴訟(立ち退き訴訟)にまで発展してしまうケースも多くみられます。

家賃を滞納するということは、経済的にかなり困窮していると推測されます。

賃借人は、経済力がないため次に住む場所を決めることができず(敷金・礼金・仲介手数料等がかかるため)強制執行まで任意に出て行かないことも珍しいことではありません。

もちろん、家賃を滞納する賃借人に非がありますが、自力救済が禁止されている日本では、賃借人を強制的に立ち退きをさせるためには、法的手続きを踏み債務名義を取得し、強制執行をしなければなりません。

訴訟提起し、判決を取得し、強制執行まで至った場合は、一般的に3ヶ月から6ヶ月程度の期間が、また執行業者の費用が20万円以上かかっていまいます。

訴訟中に賃料が支払われることはほとんどありませんのでかなりの被害額になります。

大家さんは被害を最小限にとどめるため、早期に法的手続きに着手し、「滞納家賃の免除」、「ある程度の期間の立ち退きの猶予」、場合によっては「立退き料の支払い」等を条件に、和解による早期の立ち退きを目指す意識が必要です。

もちろん、最初から家賃をあきらめるわけでは、ありません。

明渡請求訴訟(立ち退き請求訴訟)を提起前後に、強制執行可能な財産の調査、新たな連帯保証人の候補者を調査を怠ってはいけません。

ただし、あくまで一番の目的は、「明け渡し、立ち退き」です。

「家賃の回収は二次的な目的」という意識をしっかりと持っていれば、損害は最小限に防ぐことができるでしょう。

当社では、任意での話し合いによる解決、即決和解による解決、訴訟提起後の和解による解決、強制執行に至ったケース、本人訴訟支援による解決等様々なノウハウを蓄積しています。

お気軽にご連絡下さい!

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敷金返還請求・保証金返還請求への対応

もしも敷金について貸主(大家さん)、不動産管理会社と考えの相違等があった場合でも、法的手段を取る前に、まずは十分な話し合いをすることが大切です。

敷金問題は貸主(大家さん)、借主(入居者)双方に言い分があるのは分かりますが、双方が話し合いで歩み寄り、妥協点を探り、解決していくことがもっとも理想的な方法なのはいうまでもありません。

また話し合いをする際でも、社会人として常識のある言動をしなければなりません。感情のまま、こちらの言い分だけを一方的に言っても、解決するどころか、相手も感情的になってしまい、より問題解決が困難になってしまうこともあるからです。

もちろん話し合う際でも、最低限の知識を身に付けておかなければ足元をすくわれてしまいます。
当社がお客様に対して少しでもお力になれればと思います。

借地トラブル

借地権に諸問題・トラブルが多いのは、地主様の土地「底地・貸宅地」と借地人様の借地「建物敷地としての利用権」は相対する権利であり、利益が相反 するものですからトラブルが多くても当然なのです。
しかも、契約変更や更新料・建替え時の承諾料・売買時の名義変更料等は、その都度の折衝で決められてお り、折り合いが付かないケースも多く、トラブル・諸問題の原因となるわけです。

①底地・借地の有効利用に向けて、ご提案と交渉、解決に取り組みます。
②借地問題・権利トラブルなどの整理・解決に取り組みます。
③底地・借地の売買、共同・同時売却などに向けて取り組みます。

不動産の任意売却

任意売却とは、不動産を売却しても完済できず、ローン残ってしまう状況で、債務者(所有者、売主)と債権者の間に仲介者(主に不動産業者)が入り、不動産を競売にかけずに債務者・債権者・買主の納得のいく価格で売却を成立させることです。

何らかの事情で住宅ローンの支払いが困難になった場合、銀行等金融機関は、抵当権に従い不動産を差押え、 競売にかけ換金します。競売だと、いくらで落札されるかは競売開札日までわかりませんが、市場価格より2~3割低い価格になることが多いようです。
そこで仲介者が債務者と債権者の間に入り、両者に満足のいくような価格、競売よりは高い価格で売買を成立させるのことを、任意売却と呼んでいます。

土地境界問題

土地の境界をめぐるトラブルは、裁判で解決するしかないと思っていませんか?
法務局が行っている「筆界特定制度」を活用すれば、裁判をしなくて も、境界トラブルを早期に解決することができます。
筆界特定制度は、その土地が登記されたときの境界(筆界)について、現地における位置を公的機関が調査 し、明らか にする制度です。筆界の位置を示す証拠として活用することができ、境界トラブルの防止や解決に役立ちます。

建物瑕疵

瑕疵とは欠陥を意味する法律上の用語になります。 住宅建築で瑕疵に該当するのは次の事柄です。

・建築基準法などに違反している場合の瑕疵
・建物が設計と異なっている場合の瑕疵
・契約内容に違反している場合の瑕疵
・一般的な性能を欠いている場合の瑕疵

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