賃料増額・賃料減額請求

周辺相場、築年数と言いながら、相場どおりにならないのが現状です。
建物の状況や契約内容、そして周辺市場の近年推移などを詳しく分析することで、具体的な適正賃料を診断することができます。
あいまいな「相場額」を各分野のスペシャリストが1件1件丁寧に調査・分析して適正賃料を算出する事がとても重要です。

賃料増額・賃料減額請求

賃料増額改定をお考えの貸主様を親身になってサポートいたします。

賃料増額請求

一般的に賃料は賃貸借契約時において毎月いくら(場合によっては年いくら)、と明確に決めてから契約の締結をしますので、契約当事者双方はこの賃料に拘束されます。借地借家法上は、賃料改定の期間や改定後賃料の限度等に関する規制はなく、原則として賃貸借当事者間において合意が成立すれば自由に改定するこ とができることになっています。合意が成立しない場合には、当事者の一方から請求がなされ、協議が成立しなければ裁判所が決定することになります。

賃料増額のシュミレーション

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賃料減額請求

増額請求と同様、賃料は賃貸借契約時において毎月いくら(場合によっては年いくら)、と明確に決めてから契約の締結をします。合意が成立しない場合には、当事者の一方から請求がなされ、協議が成立しなければ裁判所が決定することになります。

賃料減額のシュミレーション

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賃料増額・賃料減額の基礎知識

賃料増減額請求権とは

建物所有目的の土地の賃貸借(借地)や建物の賃貸借(借家)については、一方当事者の意思表示で、将来に向かって賃料を増減できる権利が借地借家法により 認められています。これは裁判外でも行使できる権利ですが、当事者間で増減額について協議が整わない場合には、裁判所に相当な増減額の判断を求めることができます。

賃料不減額特約の無効

借地借家法の賃料増減額請求の規定には、「一定期間賃料を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う」との但書がついており(借地借家法11条1 項但書、同32条1項但書)、反対に、減額しない旨の特約がある場合でも賃料減額請求はできるとされています。例えば、普通借家契約の条項に「契約期間 中、賃料の増減はしない。」との特約がある場合、増額請求はできなくなりますが、依然として減額請求はできることになります。ただし例外的に、定期借家契約の場合だけは、減額しない旨の特約も有効に設けることができます。

賃料増減額請求の要件

借地の賃料については、「土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の 地代等に比較して不相当となったとき」(借地借家法11条1項)に増減請求できると規定されています。また、借家の賃料については、「土地若しくは建物に 対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき」(借地借家法32条1項)に増減請求できると規定されています。

賃料増減額請求の効果

賃料増減額請求の効果は、その意思表示が相手方に到達した時点から、将来に向かって生じます。過去に遡って増減させることはできませんが、他方で、当事者 間の協議が調うまで、もしくは、増減を決する判決が確定するまで増減されないものではありません。(ただし実際には、任意交渉や裁判上の和解等、当事者の合 意で増減を決める場合には、合意時点から増減させる場合も少なくありません。)このように、法律上の増減時点と増減額が実際に決まる時点との間にラグが生じることに関して、借地借家法が調整規定をおいています。

賃料増減係争期間中の差額の調整

法律上の増減時点(増減請求の意思表示の到達時点)と、増減額が実際に決まる時点(協議が調うか、裁判が確定した時点)との間にラグが生じてしまうことに ついて、借地借家法は以下のように調整しています。すなわち、増額請求を受けた賃借人は、増額を正当とする裁判が確定するまでの間は、自己が相当と思う賃 料(現行賃料でもよいし、自己が相当と思う範囲で増額してもよい。)を支払えば足りるとしつつ、実際の増額幅が決まった後に結果的に不足となった分につい ては、1割の利息を付して賃貸人に支払わなければならないと規定しています。
反 対に、減額請求を受けた賃貸人は、減額を正当とする裁判が確定するまでの間は、自己が相当と思う賃料(現行賃料でもよいし、自己が相当と思う範囲で減額してもよい。)を請求できると規定しつつ、実際の減額幅が決まった後に結果的にもらいすぎとなった分については、1割の利息を付して賃借人に返還しなければ ならないと規定しています。

賃料増額・賃料減額のポイント

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賃料増額・賃料減額のQ&A

説明文

◇弁護士の任意交渉

◇不動産鑑定士の賃料評価

賃料増額交渉を弁護士ポートに依頼するメリット

point1 豊富な経験

賃料増額交渉の場合には、やはり従来の裁判例や実務経験を踏まえ、調停や裁判を見通した戦略構築が重要です。当社は、これまで数多くの賃料増減額請求事件に関与しており、これらの経験を貴社の交渉に生かすことが可能です。

point2 不動産鑑定士との連携

賃料増減額交渉では、客観的な根拠を示すことにより、テナントの納得が得られる可能性が高まります。仮に任意交渉がうまくいかない場合でも、調停・裁判手 続へとスムースに移行することができます。当社では、賃料鑑定に精通した不動産鑑定士との連携が可能となっています。

Point3 事業用物件を得意としています

当社では、オフィスビルをはじめとした事業用の賃貸物件の賃料増額交渉を得意としています。オフィス(事務所)・飲食店・スーパーマーケット・パチンコ店・病院・倉庫など、建物の種類を問わずご相談をお受けしております。また、東京のみならず遠方の物件でも対応可能です。

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